2018年中国住房贷款市场分析报告-行业深度调研与

日期:2019-12-18编辑作者:网站首页

中国报告网提示:房地产市场管理是指政府运用经济、法律和行政等一系列方法和手段对从事房地产生产、流通、投资、消费等各种经济

中国报告网提示: 住房贷款是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持,通常以所购房屋作为抵押。按贷款款项

房地产市场管理是指政府运用经济、法律和行政等一系列方法和手段对从事房地产生产、流通、投资、消费等各种经济活动的单位和个人在房地产市场上的经济行为、市场秩序、交易价格以及合同鉴定等方面进行的计划、组织控制、协调和监督活动。

住房贷款是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持,通常以所购房屋作为抵押。按贷款款项来源分为公积金贷款和商业贷款两种。按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。住房贷款的利率以银行同期基准利率为基础,不同银行的贷款利率略有上浮。 近几年我国个人住房贷款急剧增长,其风险也日益加大。重新认识个人住房贷款的风险问题将有益于商业银行进一步增强防范意识,降低和防止个人住房贷款风险的发生。 目前,银行开办的住房贷款品种主要有企业类和个人类两大类。现只介绍个人类贷款。 个人类贷款可分为两大类:个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种6:个人购置住房贷款;个人二手住房贷款;个人住房装修贷款;个人家居消费贷款;个人商用房贷款;个人住房组合贷款; 我国住房贷款发展历程 住房贷款的定义:“个人住房贷款管理办法”中规定,个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放住房贷款时,借款人必须提供担保,借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承担偿还本息的连带责任。 我国房地产业连续七年的快速增长,尤其是近两年的加速发展,使其到了发展波峰。2004年,全国完成房地产开发投资13158亿元,比上年增长28.1%,虽略低于2003年增长30.3%的水平,但仍然保持着较快增长的势头。 总的来说,我国当前的房地产市场,其发展状况与国民经济基本相适应,商品房供给和需求基本平衡,供给结构与消费需求结构基本协调。

房地产管理主要职责

行业政策发展历程

(1)组织职能。组织职能就是建立房地产市场管理系统与被管理系统,即在整个房地产市场系统中建立起能够保证以最小的耗费达到房地产市场管理目标的组织结构和调节系统。

1985—1996 年,我国个人住房贷款经历了从无到有,并逐渐规范发展的阶段。

(2)计划职能。对房地产市场目标和房地产交易行为进行事先研究、规划和规定,并通过一定的手段施以影响,创造一定的条件,以保证房地产市场目标的实现和房地产交易行为按规划发展。

1998 年,央行规定个人住房贷款业务可以在所有城镇办理。

(3)调节职能。针对房地产市场运行中的具体情况和可能发生的情况,及时地排除外来于扰和内部干扰,以保证房地产市场的稳定和按预定目标正常运行。调节职能在房地产市场管理中所采用的调节手段为经济、法律、行政手段等。

1999 年,央行出台《关于开展个人消费信贷的指导意见》,进一步放宽了个人住房贷款的条件。

(4)控制职能。房地产市场管理主体是对房地产市场管理客体的一种能动作用。这种作用能使受控客体根据施控主体的预定目标而动作,并最终达到房地产市场目标。控制职能是保证计划目标得以实现的重要环节,并贯穿于整个房地产市场管理过程。

2003 年,央行出台 121 号文件,规范了商业银行房地产信贷业务的发展方向。对某些地区出现的房地产市场过热现象、银行违规操作等进行规范与调整。

(5)监督职能。检查房地产市场计划、房地产市场法规和房地产市场管理制度的执行情况。其实质不只是为了揭不问题和分析房地产市场指标的偏离情况,而是通;过分析积累经验,找到改善房地产市场活动、促使房地产市场各参与者的市场行为更为规范的有效方法和途径。

2004 年 12 月,最高人民法院公布《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣、冻结财产的规定》,其中第六条规定:“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”增加了银行的法律风险。

(6)服务职能。广义上的服务职能泛指为达到房地产市场目标和保证房地产市场交易顺利进行而从事的一切有关活动。狭义上理解,主要是指为房地产交易而提供信息、场所、设施、支付结算、代理等活动。服务中包含着对房地产市场的组织、控制、调节和监督作用,因而也是房地产市场组织管理的一个重要环节。

2005 年 3 月 17 日,央行上调利率,增加了贷款人的还款负担,同时也增加了房地产市场的投机成本,这样,既增加了贷款人的违约风险,又抑制了房地产市场的投机行为。

资料来源:公开资料整理

资料来源:公开资料整理 可以看出,现在我国住房贷款市场正处于创新、调整和规范阶段。 央行数据显示,2017年1-9月,企业部门新增中长期贷款5.51万亿,占新增信贷的比重达49%,相比去年同期上升17个百分点。在楼市调控升级、按揭贷款额度控制的背景下,居民部门新增中长期贷款的占比由2016年1-9月的41%小幅下降至2017年1-9月的38%。同期居民部门新增短期贷款1.53万亿,相比去年同期大幅上涨1.9倍,创历史新高。居民短期贷款主要为消费贷款,规模激增的背后应是部分贷款流入房地产市场,三季度监管部门开始严查消费贷流入楼市。 数据显示,2017年9月末个人住房贷款增速回落至26.2%,较年内最高点低10.6个百分点,3月份以来持续月度同比少增,前三季度增量为3.2万亿元,同比少增4247亿元,增量占比下降至28.7%,较上年同期低7.0个百分点;但非住房消费贷款大幅增加,前三季度增量为1.9万亿元,同比多增1.1万亿元。

1 房地产管理体制存在的问题

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房地产管理体制存在的问题

它是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势,洞悉行业竞争格局,规避经营和投资风险,制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。观研天下是国内知名的行业信息咨询机构,拥有资深的专家团队,多年来已经为上万家企业单位、咨询机构、金融机构、行业协会、个人投资者等提供了专业的行业分析报告,客户涵盖了华为、中国石油、中国电信、中国建筑、惠普、迪士尼等国内外行业领先企业,并得到了客户的广泛认可。

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